Essendo il pagamento del canone di locazione la principale obbligazione del conduttore, non è consentito a questo ultimo sospenderne unilateralmente il pagamento nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell'immobile. Il Tribunale di Milano, confermando la linea giurisprudenziale della Corte di Cassazione, interviene con la Sentenza 10739/2016 nel ribadire che anche nel caso in cui si verifichi un riduzione del godimento dell'immobile dovuto a vizi o malfunzionamenti degli impianti, la sospensone del pagamento del canone rimane legittima nella sola residuale ipotesi in cui venga integralmente meno la controprestazione in capo al locatore.  Il Tribunale accogli così la domanda di sfratto avanzata dalla proprietaria del bene, obbligando altresì il conduttore a pagare i canoni mancanti. La conduttrice si è rifatta all'art 1460 del CC omettendo la sua prestazione al riscontro di vizi della cosa locata che la propritaria non avrebbe segnalato alla stipula del contratto (malfunzionamento condizionatore e presenza di acqua gocciolante all'ingresso). In ciò l'intimata, inquadrava nella sua opposizione allo sfratto una violazione dell'art 1575 del CC secondo cui il locatore deve consegnare alconduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione. La Cassazione aveva sul punto affermato già in passato che la norma dell'art. 1460 Cc "postula la proporzionalità trai rispettivi inadempimenti da valutare non in rapporto ad una rappresentazione soggettiva ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede". Ne consegueche ove il conduttore abbia continuato a fruire dell'immobile, per quanto lo stesso presenti dei vizi, non può sospendere l'intera prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzione trai rispettivi inadempimenti, "potendo giustificarsi solo una riduzione del canone prorporzionata all'entità del mancato agodimento, applicandosi per analogia i principi dettati dall'atr. 1584 cc. (diritti del conduttore nel caso di riparazioni)". Abbiamo segnalato questa pronuncia del Tribunale, poichè la riteniamo esplicativa di una casistica assai frequente nella quotidianità.

La Corte di Cassazione in una recente sentenza, la n° 10870/2016, ha confermato le tesi del condomino che aveva citato in giudizio il condominio per sentirlo condannare al rifacimento di alcune coperture condominiali ed al risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni, all'interno del suo immobile, che non aveva potuto mantenere in locazione. In primo grado era disposta una CTU che indicava la natura dei lavori necessari, ed in quella sede il condominio era condannato ad eseguirli, unitamente al risarcimento del danno in favore dell'attore (estromettendo la terza chiamata ditta che aveva eseguito i lavori). La Cassazione conferma invece che il mancato godimento dell'immobile per infiltrazioni di acqua nell'appartamento comporti il dovere, peraltro ed indubbiamente pacifico, di risarcire il danno prodotto che consista nella mancata percezione del reddito dervante da locazione. Secondo la Cassazione, il pregiudizio può infatti essere risarcito mediante ricorso ad elementi presuntivi, trai quali quelli ricavabili dall'espletata CTU, con i quali poter procedere al calcolo, a sua volta presuntivo, del valore locatizio dell'immobile,. I giudici di legittimità ribaltano infatti la sentenza della Corte d'Appello (con cui era rigettata la richiesta di risarcimento danni del danneggiato sulla scorta di una mancata produzione in punto di prova per la sua quantificazione ma, condannava la terza chiamata ditta appaltatrice alle spese che avrebbe dovuto sostenere il condominio per i lavori di rifacimento), confermando la legittimazione passiva del condominio sull'assunto che il condomino non aveva inteso far valere in giudizio le garanzia e le azioni discendenti dal contratto di appalto bensì, per far valere il diritto ad vedere eseguiti i lavori per la tutela delle parti comuni nonchè per il risarcimento del danno derivante dalle parti stesse. 

Novità dalla legge Stabilità attravero cui si cambiano le regole dell'anagrafe condominiale.

Infatti, l'art. 1 comma 59 della legge 208/15 è intervenuto sull'articolo 13 della L. 431/98 che disciplina i "patti contrari alla legge" nell'ambito delle locazioni abitative. La nuova norma dispone testualmente che: "è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei succesivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'art. 1130 numero 6) del codice civile". Viene quindi previsto l'obbligo a carico esclusivo del locatore di; a) provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della stipula b) avvenuta la registrazione dovrà essere documentata la comunicazione nei successivi 60 giorni al conduttore ed all'amministratore. La comunicazione è funzionale alla regolare tenuta dei registri previsti dal codice civile da parte dell'amministratore, che vi è obbligato dal comma 6 dell'art. 1130 CC. Ivi saranno annotati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento, come, appunto, i rapporti di locazione, oltre i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonchè ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

LA RECENTE LEGGE FINANZIARIA PER IL 2016 INTRODUCE RILEVANTI MODIFICHE IN MATERIA DI LOCAZIONI. RISCRIVENDO L'ART 13 DELLA L. 431/1998 SI INTERVIENE SULLA MATERIA DEI CANONI IN NERO O PARZIALMENTE TALI. TRA LE ATRE, IN PARTICOLARE, SI OPERA UNA REVIVISCENZA DEGLI EFFETTI DI UNA LEGGE DICHIARATA INCOSTITUZIONALE; QUELLA SUGLI AFFITTI IN NERO E PER CUI ERA INTERVENUTA AUTODENUNCIA DELL'INQUILINO CON DETERMINAZIONE DEL CANONE NEL TRIPLO DELLA RENDITA CATASTALE. IN SOSTANZA, PER QUEI CONTRATTI, ANCORCHE' DIVERSAMENTE DISCIPLINATI NELLA VACATIO NORMATIVA POST SENTENZE DELLA CORTE COSTITUZIONALE, E NUOVAMENTE BOCCIATI DALLA SUPREMA CORTE NEL LUGLIO 2015,  TORNA IN VITA UNA DISCIPLINA SUI CANONI E SOLO PER LE IPOTESI NELLE QUALI IL CONDUTTORE FOSSE TORNATO A CORRISPONDERE, TRA IL VIGORE DEL DLGS 23/2011 ED IL 16 LUGLIO 2015, CANONI MAGGIORATI  RISPETTO A QUELLI DEL TRIPLO DELLA RENDITA CATASTALE (PREZZO GIA' STABILITO DALLA LEGGE INCOSTITUZIONALE).

"L’articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, è sostituito dal seguente: 

Art. 13. (Patti contrari alla legge). 

1. È' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.  

È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile. 

2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. 

3. È' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. 

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito. 

5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall’articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato. 

6. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta^ l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti. 

7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge. 

8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso." 

SI VUOLE RICORDARE CHE IN BASE ALLA SENTENZA DELLE CORTE COSTITUZIONALE (Sentenza 16 luglio 2015, n. 169) SI DICHIARA NUOVAMENTE INCOSTITUZIONALE IL TENTATIVO DEL LEGISLATORE DI INTRODURRE NORME A DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI IN NERO PRECEDENTEMENTE ELIMINATE DALL'ORDINAMENTO E, PRECISAMENTE, DICHIARA INCOSTITUZIONALE l'art. 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 (Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015) convertito, con modificazioni, dall'art. 1, comma 1, della legge 23 maggio 2014, n. 80.

IN PARTICOLARE, LA CORTE COSTITUZIONALE COSI' SI ESRIME SUL NUOVO TESTO NORMATIVO CENSURATO:

"Appare, dunque, palese che l'intento perseguito dal Parlamento era, per l'appunto, di preservare, per un certo tempo, gli effetti prodotti dalla normativa dichiarata costituzionalmente illegittima, facendo beneficiare di una singolare prorogatio la categoria degli inquilini.

Appare, in altri termini, del tutto evidente che il legislatore si è proposto non già di disciplinare medio tempore - o ex novo e a regime - la tematica degli affitti non registrati tempestivamente, magari attraverso un rimedio ai vizi additati da questa Corte; e neppure quello di "confermare" o di "riprodurre" pedissequamente il contenuto normativo di norme dichiarate costituzionalmente illegittime; ma semplicemente quello di impedire, sia pure temporaneamente, che la declaratoria di illegittimità costituzionale producesse le previste conseguenze, vale a dire la cessazione di efficacia delle disposizioni dichiarate illegittime dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione (art. 136 Cost.)."

E' importante che un contratto di locazione contenga una clausola che potremo definire di "salvaguardia" del locatore. Infatti, recentemente si è posta all'attenzione della Commissione Tributaria Regionale della Toscana una questione, anche legale, di assai di frequente discussione con i propri clienti. Come deve comportarsi il locatore con i canoni di locazione non riscossi? La risposta è fornita sulla base di una premessa. Infatti, è corretto il comportamento del contribuente che omette di dichiarare i canoni non percepiti solo la dove il contratto contenga una clausola risolutiva espressa pattuita contrattualmente che divenga operativa. Il principio è stato recentemente confermato dalla CTR Toscana 1160/25/2015. Nel caso affrontato, a seguito della morosità del conduttore, il proprietario, contestando la morosità, faceva valere la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 1456 CC. Questa ultima comportva la risoluzione ipso iure del contratto, poichè nel caso esaminato collegata a qualunque inadempienza contrattuale. In presenza di una causa di risoluzione di un contratto di affitto, si interrompe anche la presunzione di percezione del reddito, così come la stessa Corte di Cassazione ha affermato in pronuncia del 2012 sentenza 651. L'obbligo che permane in capo al conduttore moroso è da quel momento di natura risarcitoria e non può imputarsi a canone locatizio. La prova della risoluzione del contratto può derivare da provvedimento giudiziale o dalla documentazione prodotta dal medesimo, da cui risulta l'inadempimento e la volontà di avvalersi della clausola pattuita contrattualmente. Senza dimenticare le altre ipotesi di risoluzione di diritto, quali la diffida ad adempiere rivelatasi vana (art. 1454 del Codice civile). Esula dalla nostra competenza il trattare del frequente comportamento dell'Agenzia delle Entrate la cui attività di accertamenrto si concentra spesso sulle ipotesi di omissione dichiarativa dei canoni legittimamanete operata e che sempre più spesso è censurata da pronunce di commissioni tributarie provinciali e regionali